La pleine propriété peut être divisée en deux droits bien distincts, dont : l’usufruit et la nue-propriété. D’où la notion de démembrement de propriété qui est une technique juridique et financière intéressante en matière immobilière. En effet, le démembrement octroie des droits réels à l’usufruitier et au nu-propriétaire. L’usufruitier dispose des droits d’ « usus » et de « fructus » c’est-à-dire du droit d’user du bien et du droit d’en percevoir les fruits ; tandis que le nu-propriétaire possède le droit dit « abusus » qui lui permet de disposer du droit à terme.
Les avantages du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est considéré comme une meilleure solution pour certaines personnes car il peut résoudre les problèmes qui sont liés à la succession et/ou à la donation. Notons que c’est une situation juridique temporaire mais sur le long terme, qui peut aller jusqu’à une durée de 15 à 20 ans. Le démembrement peut même être viager c’est-à-dire qu’il est valable jusqu’à la mort de l’une des deux parties. Par ailleurs, on le considère aussi comme un moyen d’optimiser le rendement dans le but de surmonter un déficit foncier en investissant dans une SCPI ; ou d’avoir une trésorerie excédentaire s’il s’agit d’une entreprise. Sinon, il arrive souvent que les parents offrent la nue-propriété à leurs enfants mais gardent l’usufruit de leur résidence principale. Ainsi, les enfants vont regagner l’usufruit quand leurs parents seront décéder, et ceci sans devoir payer les droits de succession. De plus, au cours du démembrement, le bien immobilier est exonéré de l’ISF et de l’IR si on l’a mis en location.
Comment déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété permet à l’usufruitier et au nu-propriétaire de céder ou de vendre leur droit en tant que tel. Par conséquent, leurs valeurs seront donc déduites de la durée du démembrement. Et pour un usufruit viager, il existe des barèmes précis qui déterminent ces derniers, à savoir : 90% de la nue-propriété quand l’usufruitier est âgé de 21 à 30 ans ; 80% quand il est âgé de 31 à 40 ans ; 70% quand il est âgé de 41 à 50 ans ; et ainsi de suite jusqu’à 10% quand l’usufruitier est de 91 ans et plus. Par contre, s’il ne s’agit pas d’un usufruit viager mais d’un usufruit qui est fixé pour une durée déterminée, ce taux est de 23% de la pleine propriété par période de 10 ans. Le calcul est un peu difficile à établir mais quelques sites internet sont disponibles pour nous donner plus d’informations sur le démembrement de propriété, voire ce site par exemple.